주택토지사용권 만기될 경우에는? 관계부문인사: 물권보호 끊임없이 보완해야
2016년 04월 20일 13:29【글자 크게
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대다수 사람을 놓고 말하면 주택용지 사용년한이 아직도 수십년은 남았으나 사람들은 보편적으로 부동산의 토지사용권이 만기되면 어떻게 연기해야 하는가에 대해 문의하고있다.
전문가의 소개에 따르면 현재 주택용지사용년한 연기에 관한 법률적의거는 주로 물권법 제149조의 “주택건설용지 사용권 기한이 만기될 경우 자동적으로 연기한다”는 규정이다.
중국인민대학 민상사법률과학연구센터 주임 양립신은 다음과 같이 말했다. 물권법에 앞서 도시부동산관리법에는 일찍 “비준을 거쳐 연기가 허용된 경우 토지사용권양도계약을 다시 체결하고 규정에 따라 토지사용권양도금을 지급해야 한다”고 규정되였다. 하지만 도시부동산관리법은 물권법에 대하여 말하면 낡은 법이기에 새로운 법이 낡은 법보다 우선시된다는 원칙에 따라 현재 여전히 물권법의 관련 규정을 따라야 한다.
왕려나 등은 다음과 같이 인정했다. 비록 물권법은 “자동적으로 연기한다”고 명확히 제기했으나 세칙이 결핍하여 어떻게 “자동적으로 연기”하는가에는 불확정성이 존재하기에 현재 조작하기 어렵다. “토지사용년한은 20년과 70년으로 규정되였고 그 양도금이 부동하다. 정부가 20년 토지사용권을 양도하여 연기할 때 양도금을 보충납부하지 않으면 정부의 리익이 손해를 볼뿐만아니라 기타 이미 70년 양도금을 납부한 업주들에 대해서도 공평하지 않다.”
일부 전문가는 20년을 약정하여 최고기한인 70년에 도달하지 않았을 경우 먼저 자동적으로 70년으로 연기하는 동시에 약정년한과 70년 토지사용권기간의 양도금 가격차를 보충납부해야 한다고 지적했다.
하지만 또 일부분 학자들은 부동한 견해를 보였는데 그들은 “가격차 보충납부”작법이 그닥 필요하지 않다고 인정하면서 그것은 어떻게 보충납부하든지 이 수십년간 토지양도 가격차이가 모두 너무나도 크기때문이라고 지적했다. 절강대학 부동산연구센터의 전문가 전전호는 “토지양도년한의 리익격차는 지방정부의 당년의 결책으로 빚어진것으로서 현지의 주민이 원가를 감당하게 하는것은 공평하지 않을 뿐더러 실시하기 아주 어려울것”이라고 말했다.
그렇다면 70년 토지사용권이 만기된 부동산에 대하여 또 어떻게 연기할것인가? 유상방법이여야 하는가 아니면 무상방법이여야 하는가? 양립신은 다음과 같이 인정했다. 두가지 방법을 선택할수 있다. 첫째는 무료로 업주에게 리익을 양도하는 방법이고 둘째로 비용의 세금전환을 통해 더는 양도금을 받지 않고 영구성 주택건설용지사용권을 취득한 권리인이 국가에 세금을 바치는 방법이다.
왕려나는 다음과 같이 말했다. 우리 나라에서 가옥은 아주 많은 백성들의 최대의 재부이다. 일부는 대부분의 저축으로 집을 사게 되는데 가옥의 가치증대는 가옥 자체가 아니라 토지이다. 이와 같은 의미에서 70년후에 추가로 많은 돈을 양도금으로 바치는것은 분명히 합리적이지 못한것으로서 상징적으로 조금만 낼수 있다.
왕려나, 양립신 등은 다음과 같이 인정했다. 법치사회를 강조하는 오늘날에 우선 명확히 해야 할것은 법이 있으면 반드시 의거하는것을 견지하고 물권령역의 립법성과를 엄격히 시달하여 인민군중들의 국가물권제도에 대한 신심을 증강해야 한다는것이다. 다른 방면으로 물권법규정이 상세하지 못한 현실에 대비하여 민의를 충분히 받아들이고 규범적인 절차를 통해 조속히 토지양도 연기에 관한 실시세칙을 출범시켜 공중들의 초조감을 완화시켜야 한다.
