북경 "제로 계약금" 주택 매매 나타나
2014년 05월 26일 10:53【글자 크게
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일전에 북경의 한 부동산 프로젝트가 "제로 계약금" 주택구매 정보가 전해져 큰 파문을 일으켰다.높은 주택 매매가격을 기록하는 북경에서는 처음 있는 일이다.
"제로 계약금" 북경 출현,정책의 틈새 누려
"제로 계약금" 판촉 행사를 내놓은 주강사계열성(珠江四季悅城)은 베이징 동쪽 5순환도로 밖에 위치해 있다. 기자가 주택분양직원으로부터 확인한데 따르면 부동산 투자자는 주택 10채에 한해 "제로 계약금"우대 정책을 내놓았다. 주택구입자가 15%의 예약금을 지불하면 계약금은 부동산 투자자가 먼저 대신 지불해 준다. 주택구입자들은 반년사이 부동산 투자자가 대신 지불한 계약금을 갚으면 된다. 주택 분양직원은 활동소식이 전해지자 자문전화가 쇄도하고 있으며 현재 500여명이 대기하고 있다고 밝혔다.
중원(中原) 부동산 장대위(張大偉) 수석분석사는 시장이 불황을 겪는 지금 ,부동산 투자자가 보다 많은 주택구입자들을 유인해 주택매매를 빨리 성사시키려는 판촉형식은 시장 냉각 추세에 그 근원을 갖고 있다고 말했다.
"제로 계약금" 판촉형식은 합법적인가? 주택구매자들에게 대출을 제공하는 은행은 리스크가 없는가?
장대위는 계약금을 먼저 대신 내주는 경우는 보통 두가지 경우가 있다고 말했다. 하나는 주택 구매자와 부동산 투자자사이의 협력을 통해 주택의 평가치를 높이는 것이다.이런 모델은 대출사기에 속하는데 최근 몇년간 시장이 규범화 되면서 거의 종적을 감췄다. 다른 하나는 부동산 투자자가 주택구입자의 일정한 시간내(보통 1년) 계약금 지급을 지연시키는것을 허용하는것이다. 장대위는 이런 경우는 사실상 정책의 틈새를 노린것이라고 말했다. 중국의 분양주택 예매 제도에 따르면 각지 건설위원회에서 예매를 허용받는 시간은 은행이 요구한 담보대출시간보다 빠르다. 보통 이 시간 차이 내 주택구입자의 계약금은 부동산 투자자의 계좌에 들어가 있고 은행은 프로젝트가 완성된후에야 담보대출을 신청할수 있다. 각지 규정에 따르면 보통 프로젝트가 20% 정도 완성된후 주택을 예매하고 계약금을 받을수 있다. 따라서 부동산 투자자가 먼저 계약금을 대신 내주는 형식은 판촉행사에 속하며 관련 규정을 어기지 않았다.
주강사계열성에서 내놓은 "제로 계약금"모델은 바로 두번째 경우에 속한다. 비록 이는 정책의 틈새를 노려 법이나 규정을 어기지는 않았지만 여전히 리스크가 있다. 법률계 인사는 금융기구로 볼때 이런 조작수법은 은행이 주택구입자의 자산과 신용에 대한 평가결과를 오도할수 있다고 말했다. 주택 구매자로 볼때 여전히 짧은 시간대 계약금을 물어야 하기에 주택구입자금이 워낙 부족한 주택구입자가 기한내 충족한 자금을 마련하지 못하면 부동산 투자자와 분쟁이 생길 위험이 있다.
부동산 기업 불황,부동산 시장 "작은 전환점" 진입
올해 초부터 여러 지역들에서 부동산 투자자가 "제로 계약금" 정책을 내놓았다.하지만 대부분 중소도시들에 집중됐으며 베이징에서 나타난것은 이번이 처음이다. 따라서 대도시 부동산 시장에 대한 우려도 깊어지고 있다.
부동산 상회연맹 고운창(顧雲昌) 집행주석은 "제로 계약금" 주택이 베이징에 나타난것은 일정한 정도에서 부동산 시장의 둔화 정서가 대도시에 만연되고 있음을 말해준다고 말했다. 하지만 여전히 경우에 따라 판단해야 한다고 지적했다.
대도시에서 나타난 이런 신호에 대해 장대위는 응당 공급과 수요비례로부터 보아야 한다고 말했다. 공급차원에서 볼때 지난해 대도시 토지거래액이 역사 최고치를 기록했다.이런 정황에서 기업부채가 눈에 띄게 제고되고 이윤율이 현저히 내려갔다. 시장이 불황을 겪고 있는 시점에서 부동산 기업은 반드시 공급을 늘여야 한다. 수요차원으로 볼때 대,중도시의 수요는 고정적이지 않으며 주택 가격도 중, 소도시에 비해 높다. 따라서 신용대출이 긴장해지면 수요는 뚜렷이 수축되어 2008년과 2011년때의 조절이 다시 나타날수도 있다.
이밖에 부동산 기업이 판매업적에 대한 수요도 대도시 부동산 시장에 영향줄수 있는 요소로 자리매김했다. 지금까지 부동산 기업 34개가 1-4월 판매실적을 발표했는데 그 중 20개 부동산 기업의 실적은 동기대비 하향조절됐다. 대도시 부동산 기업 대부분이 상장기업으로 업적과 주가에서 오는 압력이 크다.여러가지 요소들이 작용하면서 대도시의 변화는 시장의 예상을 벗어날수도 있다.
고운창은 현재 부동산 시장은 작은 전환점에 들어섰다고 말했다.그는 큰 전환점은 마이너스 성장을 가리키며 이런 정황은 현재로서는 보편화되지 않았으며 개별적인 도시에서만 나타났다고 말했다. 고운창은 작은 전환점은 증속이 하락하는것을 가리킨다고 말했다.그는 1-4월 투자와 판매,주택가격 수치,현재 시장표현으로 볼때 대부분 도시들에서 작은 전환점에 들어섰으며 비교적 오랜 시간동안 이런 상태에 처해 있을것이라고 말했다.
고운창은 이런 변화를 초래한 주요원인은 공급과 수요의 관계에 변화가 발생했기 때문이라고 지적했다.그는 판매자 시장에서 구매자 시장으로의 전환하면 상이한 상업의 혁신과 경쟁을 추동할수 있기에 주택구매자들에게 좋은 시기를 마련했다고 지적했다.
